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奥运短租房价格迷局


  正常租赁,还是奥运“短租”? www.16314.com

  这是摆在不少不动产投资者面前的难题,因为像奥运“短租”这样的事情,在国内几乎没有任何参照。正常租赁只是平均收益,而奥运概念之下的“短租”,却可以“日进斗金”。对于没有经验的业主而言,如何选择,这的确是个问题。

  拥有5套投资房产的彭先生,不久前成功地将自己在北京保利金泉广场的一套200平方米的四居室,租给了一个欧洲人,租期1个月,租金1万美金。彭先生的其余4套房产,也因此被寄予厚望。原本要投入买卖市场的,但现在他打算中止这4套房产的庸俗命运,将它们也转为奥运期间短租。

  但显然,奥运“短租”,路途崎岖。

  “目前几乎没有成交量。”北京几家大型房屋代理机构都表示,奥运短租业务目前几乎鲜有成交的例子,这使得奥运短租市场的价格、客源等处于不确定中。

  但这依然无法阻挡房东们有关“奥运财”的美梦。“目前不少房东提价以及限制只能短租,的确影响到了租赁成交量。”链家地产市场部人士表示。根据链家提供的数据,奥运场馆附近的健翔桥北辰区,5月上旬与上月同期相比,租赁成交量下降了5%。奥运短租正在不确定中蓄势。

  价格迷局

  价格到底会是多少,现在还很难说。但是,目前最明显的是房主的价格预期带来的问题。

  “关于奥运期间的价格,很多房东预期很高,根本就谈不拢。”我爱我家副总经理胡景晖表示,他们的房源中,有奥运出租意向的占挂牌总量的20%,这其中有四分之一的业主较为激进,期望能租到平时价格的6倍左右,甚至更高。目前我爱我家的业务中,奥运房源由业主自行挂牌和报价。胡景晖表示,如果报价太高,可能存在租不出去的情况,而不少业主为了将房屋空置,甚至采取违约赔偿的方式,这都成为业主需要自行承担的风险。

  链家地产在收集奥运房源中,采取了全程代理的方式,这种代理方式期限一般为一年,现在也有一个月的短期代理形式。由房主和中介协商好奥运期间的租赁时间和价格,中介获得这一房源,并首先支付总收益一半左右的资金作为订金给房主。采取这种方式,中介承担了一定的风险,因此链家在收集奥运房源时一般是按照正常市场月租金几倍的价格签订合同,但远远不到5-6倍的水平。链家地产副总经理金育松在接受记者采访时表示,即使这样,依然存在很大的风险,因为存在空置期的问题,整个8月,如果中介以3倍于平时的价格收集房源,而且房子只有10天是租出去的,那么这10天的日租金必须是平时的10倍才不赔钱。

  很多业主对奥运房租的预期远远超过平时的3倍,这让交易很难达成。链家市场部人员表示,目前这类业主在不断增加,但他们收集房源依然很谨慎。

  对于没有采取全程代理的房屋而言,房主自己需要承担的风险将会更大。

  “奥运房源分两类,一类是分布在奥运场馆周边5公里以内的公寓,7月的房租约800元/天,8月约1500元/天,9月约1000元/天,还会有30%左右的调整空间;另一类就是家庭旅馆,这些房源非常分散,有的在场馆附近,有的临近地铁,有的在外国人比较集中的地方,如使馆区等。这类房源,以50-60平方米的一室一厅为例,日租金应该是约500元,多一个房间在原来基础上上升50%,三个房间的在两居室的基础上上升30%。”家和网的一位负责人表示,这是他们经过一定的市场调查以后,给房主提供的定价建议。“现在还没有真正开始租,房主们的愿望太高,现在市场的价格有些虚高。”这位负责人表示。

  有代理公司更是表示,由于风险太大,对于奥运短租房源,他们根本不会考虑采用全程代理的方式。

  远近利益之间

  家和网负责人告诉记者,目前他们正在与建国公寓的一位客户讨论合作,这一客户拥有建国公寓的15套出租房源,他正在考虑是继续长期出租,还是腾出来用于奥运期间的短租。

  “目前我们给他的建议是拿3套房子出来做一个样本,硬件上做一些提升,重新进行粉刷、购置一些新的家具,用于奥运短租。这样每套的投资在5000元左右,预期租金是约1500元/天,并可提升未来长租的价格。”这位负责人表示,“我们一般不建议房东对房屋做较大的修改。短租的风险还是比较大,如果现在空置着或是正好租期到了,可以考虑用来奥运短租,如果现在租得比较好,不宜大动。”

  以建国公寓为例,目前这里每套房子的租金约为4000-5000元/月。如果前期投入装修和购置家电的资金过多,算上为了腾出房屋短租前后空置期以及奥运期间的空置期,加上有些房主为提前解约需要赔偿的违约金,这样算来,增收金额已经寥寥无几。

  据了解,有一个小型中介负责人,由于今年以来,二手房买卖生意一度比较萧条,5月初,他打算改装一些天创世缘的商住公寓为纯住宅,用于奥运期间的短租。“改造一套大概需要5万元,到时候如果每天租1000元,也赚不了多少,觉得不太现实。”这位中介负责人的一位朋友表示,最后他还是放弃了这一计划。

  这实际是一个长远利益与短期暴利的权衡,而如何在短期高额利润和风险中取舍,无论是房主还是代理公司,都还处于学习的阶段。

  “东方花园酒店四星级的,平时的价格是每天488元,车展期间涨到每天1100元,这样的价格还是订不到房间。”胡景晖说,奥运期间提价幅度肯定会更大,如果大家都是想着捞一笔就算了,这不是一个健康的心态。

  “一周以上3个月以内的短租市场需求是巨大的,但是北京的短租市场发展并不完善。”胡景晖说。就目前的市场情况来看,在提供外来人口的住宿方面,除了酒店、旅馆外,就是房屋租赁。目前合法的房屋租赁市场,一般至少为3个月以上,短租所占的比例极低,而每年都有大量上培训班、看病陪疗、寻找工作或商业机会的人涌向北京,他们都需要短期的家庭生活场所,正是短租市场的刚性需求者。“目前这些需求很大程度上都被一些不合法的群租、床位出租消化了。”胡景晖说。

  中介机构出于对价格不确定性的考虑不敢收集短租房源,租期过短导致煤气费、水电费等费用无法收取,房主的价格预期过高,这些细节都表明,这个市场还正在学习如何成熟起来。

  奥运过后,留下来大量的高等级场馆,也为以后北京举行大型的体育盛会、会展等创造了更多的可能性。短租业务,也许应该把眼光放在一个更加长远和可持续的角度。    

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