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小女子四年炒房进行史


                    
  从事“炒房”这行短短四年时间,欧阳冬雪实现了炒出租房、炒平房、炒商品房的“三级跳”,入账的银子竟达100万元,而且拥有了属于自己的一套150多平方米的花园住房。小女子“炒房”还真倒出了精彩大天地!

  今年刚满26岁的欧阳冬雪毕业于沈阳药科大学医药学系,可现如今她的职业却离自己所学的专业差了“十万八千里”。用欧阳自己的话说,她是一个“炒姐”,一个炒楼、炒房子的“炒姐”。

  炒房缘于偶然

  1999年,欧阳冬雪从沈阳药医科大学医药学科毕业后,顺理成章地进了沈阳的一所区级医院药剂科,当了一名配药员。

  在轻松愉快的工作环境中,欧阳度过了三个月的时光,心中那份不安分的欲望开始膨胀起来。一年后,欧阳离职来到南方去发展。然而一个意外的收获让她最终留了长祝参加工作后,她曾在市区租了一套一居室的住房,租期一年,月租金400元,已经事先将一年4800元的租金交齐。当她向房主说明她要远走他乡,请房主退还她9个月3600元房租时,房主把租房合同在她眼前晃了晃:“这样坚决不可以,咱们可是有约在先的!”欧阳苦苦哀求无效,眼看着这三千多元钱打了水漂。

  一天,她路过一家房屋中介所,看到里面求租房屋的人摩肩接踵,不禁灵机一动:何不把房子转租出去?这样,既解了别人的无房之忧,也解了自己的燃眉之急。

  晚上躺在床上,欧阳一夜无眠,一个大胆的创意在心中萌生:在她居住的这座城市,每年涌入的外埠打工人口有100万左右,他们背井离乡,当务之急就是解决居住问题。买房还没有财力,租房就变成最迫切、最实际的选择。倘若切入这一市场空白点,在房产市场上潇洒闯一回,没准还能做大一笔冷门的好生意呢?

  在此后将近一年的时间里,欧阳开始在做“炒姐”的道路上长驱直入。无论是房屋中介机构,大众传媒,还是大街小巷张贴式租房广告,她都十分留意,记录在册,感到有效益可挖掘的就亲自去看看房源。然后,自己把租到手的房屋,再在广播报纸等大众传媒上发布出去。其实,也就是用较低的房租把房主的房子租下来,再以租房者可以接受,自己又有赚头的价格,把房子租出去,从中博取价差。大价差要敏锐地抓住,小价差也不放过。有时,一套房屋年赚租金可达千元以上,有时,一套房屋每月可赚的租金不过二三十元。但欧阳认准了一个理:既要拣芝麻,又要抱西瓜。

  有一次,欧阳在市中心以每月800元的价格租到了一套建筑面积85平方米的两室一厅住房。她知道这是一块流油的肥肉,增值的潜力极大。果然,后来海南一家公司的办事处以每月1800元的价格租用为办公场地。这一套房屋就令欧阳一下子就净赚了1.2万元。

  一年下来,欧阳盘点囊中银两,炒租房屋32套,纯收入6.8万元。 
  时刻做有心人

  2000年夏天,欧阳冬雪去参加一个中学同学会。做东的同学家里很宽绰,是一套120多平方米建筑面积的三室两厅的住房。酒足饭饱,老同学们悉数散尽,欧阳却留了下来,与这位住大房子的同学闲聊。同学说,他们这里原来是棚户区,清一色的地房,是去年政府改造才搬进了高楼的。

  “说者无心,听者有意”,同学的一席话,又为欧阳点拨了一线商机:当时市政府正在加大棚户区的拆除改造步伐。倘若瞄准时机,提前一步在棚户区以廉价购得平房,等到拆迁改造建成楼房时,再把商品房以较高的价格出售出去,所获的利润肯定会比转租房屋高得多。

  认准商机,欧阳马上利用将近一个月的时间,学习领会了市政府在棚区上圈定当年旧城区改造的区域,又对圈定的8个旧城区进行了实地考察。在调查中她了解到了旧城区住户的三种心态:一种人耐心等候政府拆迁;一种人怕一旦移地安居,地理位置不理想;还有一种人不想等下去,想立马搬离此地。同时,她又对旧城区的户型面积进行了考察,大一些的成套的平房建筑面积在70~90平方米之间;小一些的单体地房建筑面积在40~60平方米之间;而一些小平房、偏房的建筑面积只在20~30平方米之间。考虑到自己目前的实力,欧阳于是把买房的目标定在了既具有第三种心态又拥有小平房、偏房的群体上。一套这样的房屋给价充其量2万元上下;地点偏一些条件差一点的,有不到一万元便可以了。欧阳还算计着,自己的资金有限,也只有这些房源才能顶得起,而且风险性又相对小得多。

  2000年,她先后在3个旧城区投资6万元,买了四套这种小户型的平房。一年后,这些地房顺利拆迁,四套地房变成四套楼房之后,一转手净赚了28万元。不过,购买平房虽然回报率较高,但回报周期却相对偏长,不可能立见功效。所以,欧阳一方面把闲置的暂时无用的资金压在购买地房上,一方面并没有放弃转租房屋博取价差的老行当。欧阳认为,这是一种长线谋利与短线创收的最佳结合。

  就在欧阳踌躇满志的时候,她却被一个客户耍了一次。那次,她以2.6万元的价格买了一位王姓住房——一套22平方米的平房。由于一时疏忽没有及时办理房屋过户手续。到新楼落成,她请求房主尽快更改屋主名字时,人家却耍赖了,说什么也不同意更名,并把1.8万元的购地房款退给她说:“请原谅,房子不卖了,我家也要住楼房。”由于没有办理房屋更名手续,事先也没有签订法律认可的购房合同,欧阳只有自认晦气,2.6万元的现金让人家白用了一年,而且人家还理直气壮地一分钱利息也不肯支付。

  经一事长一智,欧阳领悟到这都是自己不懂法不知法造成的后果。此后,她就多了个心眼:不签订合法有效的购房合同不成交;不及时更名过户不成交。 
  精彩“三级跳”

  到2001年底,欧阳冬雪靠转手租房与购买地房转卖两项业务,足足赚了60万元。手里有了这笔不算多、也绝不算少的资金,欧阳开始为自己未来的创业目标谋划。有人劝她,年终岁尾正是股市的低迷期,低价买进高价抛出,一定会有不薄的收益;有人建议她,如今超市生意红火,干脆盘一家中型超级市场,稳稳当当地当老板算了。欧阳把这些意见和建议都反复琢磨了一遍,但还是觉得不是适合自己的创业目标。

  正当她举棋不定、进退维谷的时候,一条不期而至的消息为她的创业确定了目标。那是登在本地晚报新闻版头条的一条消息,大意是说在未来三五年内房地产的升值潜力巨大,目前房地产价格已处于近二十年来的谷底。这条消息还用事实加以佐证,一位刘先生两年前以18万元的价格买了一套商品房,两年后的今天售出,居然卖到了28万元的高价,不仅一家三口白住了两年,还一下子净赚了10万元!欧阳马上通过报社要了那位刘先生的电话,并专程赶到他家,证实此消息并非杜撰。然后欧阳又去请教了一位做市场营销预测的朋友,朋友分析说,这的确是一个来钱的行当,但必须把握好市场先机,必须有准确的市场未来预测。预测未来有无增值潜力,增值的潜力有多大,增值需要多长时间等等。朋友的一番话,更加坚定了欧阳“炒房三级跳”中最高一跳的决心。

  2002年3月,欧阳所居住的城市西部进行开发改造,要建一批建筑面积30平方米的商品房楼群。由于这里离市中心较远,商品房的售价偏低,每平方米仅在1500元上下,在商品房每平方米售价三、四千元左右的市场上,如此低廉的价格真是凤毛麟角。即便如此,问津者依旧寥寥无几。这时候,欧阳用32万元钱,预定了总建筑面积200平方米的两套商品房。同年l0月,商品楼群竣工之时,一座连接市中心的立交桥也交付使用。与此同时,这里新落成的中小学、医院与12条公交线路也全部交付使用,而且规划中的地铁也将在附近设置站点。在较短的时间内,这里顿时成了全市又一大“亮点”。商品房的平方米售价已经直线飚升到了2900元,一个月后全部清盘时,依旧有人趋之若鹜。

  欧阳见时机已经成熟,马上把原值32万元的两套商品房,以每平方米2950元的高价卖出,短短半年时间,就净赚了27万元。

  市场如战场,一个不留神就会溃不成军,甚至蚀本。2002年10月,欧阳一次性赚了27万元之后,头脑就有些发热,仿佛自己真的成了刀枪不入的“福将”一样。结果,一不小心就掉进了“窟窿”。那时,市区东部有一片商品楼群已经竣工,每平方米造价在2500元左右,也处于偏低的价位。有小道消息说,这里将建成城市的第三大繁华商业区,欧阳闻讯马上掏出30多万元买了一套总建筑面积150平方米的商品房。可一晃三个月过去了,这里连一点商业区启动的意思都没有,后来经过有关部门印证:那些说法根本是子虚乌有。再加上地方偏僻,小区物业管理较差,房价不仅没有升值,反倒小幅下跌。望着日益盘跌的房价,欧阳傻眼了。

  有了这一次的教训,欧阳克服了盲目冲动的心理,在做每一笔生意之前,都要认真考察市场,做好周密的调查,此后,她再也没有重蹈覆辙。在将近两年的时间里,欧阳先后预订与售出商品房12套,获纯利48万元。一时间,她在朋友圈里名声大振,谁买房子都要请她当参谋,帮助他们分析预测有无升值潜力。

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