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场内商铺:蜜糖还是毒药?


                    
  106个商铺,共套牢小业主逾2亿资金
  1997年前后,一种叫“返租回报”的商铺营销模式在深圳、广州等城市兴起。这种方式极具诱惑力之处在于“先销售后承租、同时给予一定比例租金回报”的方式。1999年,深圳世贸商城就以这种方式发售场内商铺,尽管价格不菲,但仍引来买家追捧。然而,小业主们一场投资之旅却渐变成了痛苦“解套”的漫漫征途。
  投资场内商铺在深圳也有不少成功案例,例如赛格电子配套市场、罗湖商业城等。场内商铺,到底是毒药到是蜜糖?小业主们应该注意哪些风险,本版将为读者一一细解。
  3月26日上午,在世贸商城举行的第一次业主大会上,一名业主在争吵中抡起折叠椅要打人。这次会议目的想延长招商期限,但多数业主却呼吁这家招商公司立即“下课”。究竟什么原因让个别商铺业主大动肝火?
  “十年收回投资”美梦落空
  世贸商城1999年发售,当年在华强商业圈引起震动。一楼靓铺要6万元/平方米(建筑面积),二楼要4万元/平方米(建筑面积)。当时,开发商称业主10年左右可收回投资。为使业主放心,开发商许诺代理经营商铺3年,每年返租8%至12%。其后3年,这些承诺都兑现了。2002年,商铺经营开始下滑,2003年基本停止营业,小业主们每年10%左右的投资回报美梦落空。
  众业主奋力自救
  业主成先生说,商厦开发商因经营不善,现在成为一个“负债累累”的公司。找它也没有什么用。只能靠业主自救。去年,深圳一家知名百货商愿意接手经营,租期十年,条件是要得到全部106个铺位的业主100%授权。由于租金远达不到业主们预期的回报率,少数业主不同意,此事只得作罢。
  后来,两位业主成立招商公司,众业主通过协议,许诺这家招商公司以出租公共部分的收益支付招商成本,合同期半年。然而,合同期过了,招商失败。两位业主又试图联合一家商业策划咨询机构,进行另一轮招商。开这个会,就是咨询业主是否同意新的招商项目。但遭到大部分业主反对。多数业主同意成立业主委员会,实行利益共享,风险共担。负责招商的那位业主脸上挂不住了,狠狠对台下众业主说:“你们谁有本事招来商家,我给他磕头!”说完甩手走了。
  经商高手纷纷中招
  胡女士当年本来在华强北现代之窗买了一个商铺,租金颇丰。为了买世贸商城,她把那个商铺卖掉,再从银行贷款400万元买了三个摊位。她如此形容自己的产权,“没有隔墙,连分隔线也没有,但看图纸大概知道在哪里。”商城停止返租后,她欠银行连本带利共33万元。为了不留下不良信用记录,最近她“拆东墙补西墙”,拿住房做抵押,贷款还掉了商铺按揭。
  广东生意人黄先生当年也挥金买了两个商铺,一次性支付360万元。但说起收回投资,他苦笑着摇头。成先生花100多万元买了一个铺位,以为今生无忧了,现在每月按揭近3万元。他说,按那家百货商的租金,他的投资要70年才能收回来。有几十个业主干脆不交按揭了,把铺位产权交给了银行。在银行拍卖中,这些商铺能卖到原价的1/4就不错了。这些成功的商人,为什么都往这里投资呢?业主刘先生说,“当时的商铺营销太成功了,很难看出其中的风险。”
  中海物业管理公司世贸大厦管理处也苦不堪言。管理处主任家卫军叹道:“从2003年起就没有在这些商铺上收到过物业管理费。”
  产权式商铺已走到尽头
  “世贸商城在全市具有典型性,说明场内产权式商铺蕴含很大的风险,已经走到尽头了。”方略房地产研究中心主任茅巍对此评论说。
  世贸商城的问题也引起社会关注。就在业主大会召开的当天,本报发表人大代表邓志荣的建议:《“蒙尘的珍珠”何时重焕光彩》。他建议政府有关部门认真进行市场调查分析,找准定位,引进世界品牌机构使“世贸商城”焕发青春。
  世贸商城一二楼的商铺面积分别为1600平方米和3300平方米。据估计,业主们总共投资了超过2亿元。商铺闲置,对业主们是煎熬;对政府来说,盘活这个商城,等于为酝酿已久的华强南商业圈走活了一颗关键的棋子。
  新闻透视
  场内商铺存在致命弱点
  产权分散不利于招商和管理商家有心接手也很难保障固定回报
  面临着与世贸商城同样问题的商业大厦在深圳还有不少。方略房地产研究中心主任茅巍透露,南山南景苑下面的一二楼商铺,在曼哈商城撤走后,现在已经关闭,正在努力招商。正在经营百货业的某商厦年回报率也只有6%左右,而且租期满后如何经营也是未知数。探索解套之道,是当前深圳很多商铺投资者面临的问题。
  茅巍说,“返租回报”作为一种地产营销模式,是于1997年左右在广州、深圳等城市开始兴起的。其形式多样,包括“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等,但万变不离其宗,都是以“先销售后承租、同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场,并由此推高铺位价格。“返租回报”最大的问题是返租期满了之后如果没有固定的大商家入驻,整个商城产权就分散在若干个小业主手中。产权分散导致不利于管理,即使有商家接手也很难保障有固定的回报。从实际效果看,开发商以8%到12%的回报率吸引买家,如果整体出租给超市、百货,租金一般在20元至40元/平方米之间,很难达到业主预期。
  世贸商城商铺业主们推选了业主联合会代表,准备由这些人负责招商,不再经过任何中介。但招商主体没有公司化,无法运作。必须由所有业主共同组成一家股份公司,使产权股份化。股份公司委托一个专业机构进行招商,收益按股份大小分配。这样便可以解决100%授权难题。
  然而,另一个难题出现了:业主们是凭商铺面积入股还是凭投资额入股?因为每个人买入价差别很大,很难统一股份标准,操作起来难度较大。
  茅巍说,现在深圳商业地产应该观念更新了,不能再靠返租回报吸引投资者了。
  权威解释
  深圳明令禁止以“返租回报”作诱饵
  2001年6月,建设部正式实施《房地产销售管理办法》,禁止“以返本销售和售后包租的方式”,但只限于未竣工的房屋。
  对于已竣工的楼盘,这样的禁令是否还有效?记者采访了深圳市国土和房地产资源管理局市场处处长李东。
  李东说,对以“返租回报”为口号销售楼盘的做法,我们的态度是明确反对的。这是为了防止中小投资者的权益受到侵害,这种做法对业主来说蕴含着极大的风险。能兑现承诺固然好,问题是很多开发商无法兑现。开发商返租业主们的商铺后往往是跟大商场合作实行整体出租,因商业回报率较低,不可能开出很高的租金去兑现承诺。这样一来,开发商就得自己掏钱补足差额;一旦资金链崩断,开发商很可能会把损失转嫁给广大业主。
  去年3月,深圳市为规范房地产市场,重申不允许返租销售,并进行了房地产广告专项治理。李东说,建设部的禁令只强调了预售楼盘不可以这样做,从控制商铺投资风险的角度讲,现售阶段的楼盘也不能那样宣传。
  李东说,如果商铺投资者明知国家和深圳有这个规定,还听从一些开发商的违规宣传买了这样的商铺,指望着“返租回报”,出了风险也只能自己承担。
  至于场内商铺产权不清的问题,李东说,场内商铺的产权也可以分得很清楚。房地产测量部门对很多大商场的虚拟分割或是实体分割,都要求打地钉,让各业主知道自己的“地盘”在哪里,有多大。这样,一铺多卖就很难操作。
  专家建议
  场内商铺是鸡肋经营不易解套难
  业内人士如何看待投资商铺呢?深圳市思特商业地产运营管理有限公司董事长罗海波一语道破:场内商铺最好别买,买了以后经营不易,解套更难。
  罗海波仍然记得,当年很多商厦以这个口号吸纳了大量的社会资金,有的地方还出现疯抢的局面。但去年以来,这种销售方式渐渐冷落。而一些曾经这样做的发展商也很受伤,补偿金付了不少,业主投诉却没完没了,也不敢再尝试。他不认为所有开发商都是故意骗人,但由于商铺供应量增加很快,商铺租金起不来,确实给开发商带来很大的压力,有的是支持不下去才被迫放弃的。
  罗海波说,早就预料到世贸商城的做法“不可持续发展”。他说,这种模式最早出现在中国台湾省,后被大陆引进。香港的大地产商通常不出售商铺,而是自己出租。欧美等国有各种基金如养老金等可以利用,这些基金的回报率只要4%至5%就可以了。开发商用这些基金开发房地产,对银行贷款的依赖比较少。而中国房地产开发商70%的资金要从银行贷款,急于资金回笼,就倾向于走这种投机取巧的路子。
  这种做法对中小投资者的风险很大。因为商场内商铺的产权是分散的,如果在返租期内能招到大商家入驻,问题还一时看不出来。返租期满后,产权再次分散,很难达成一致的租赁条件对外招商,到那时矛盾就突出了。
  当年“返租回报”的惯例一般是承诺7.5%至8%的年回报率,这一回报率高于市场租金平均水平。比如大商场能接受的租金一般是每月30元/平方米。发展商愿不愿意、有无能力垫这个差价是很大的问题。
  商铺投资者如何规避风险?罗海波说,开发商返租期长而且承诺的回报率很高,这里面可能是陷阱;如果开发商返租期不长但回报率也很高,也不那么可信。如果开发商承诺的返租期较长比如说15年,回报率为3%至4%,反而是比较可信的。当然,这还要看开发商的信用记录。如果开发商过去的信用较好,就更可信。但一般来说,步行街的当街铺位,投资回报比场内商铺更有保障。虽然场内商铺也有比较成功的例子,但他还是建议投资者最好不要买场内商铺。

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