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收租让她成了千万富婆


                    
  个人投资房产,短线炒家通常尽快出手以获“快利”,而长线炒家则更多的是对外出租以获“长利”。
  这几年在租赁市场不甚景气的环境下,重庆的杜俐瑶坚持“做长线的租房业务”,却能够将30平米的房子租出每月2500元的价格。
  她有什么法宝呢?
  ■比着星级酒店装修,30平米月租2500
  2000年之前,杜俐瑶做过品牌酒西南地区代理,开过酒楼,并自己成立了贝思特广告公司,但从未涉足甚至考虑过房产投资。
  2000年,那时的房地产商都有一个不成文的习惯——用房产来冲抵广告费用。杜俐瑶的贝思特广告公司接了不少房产广告,到2001年年初,她发现手里积压了6套不同面积的房子,像重庆朝天门“时代天骄”这样价格在5000多元/平方米的房子就有好几套。
  再多的房产也要盘活变现才实在。杜俐瑶最初试过将手中的房产转卖,但是当时重庆的房产市场也才开始起步,买方开出的价格很不理想。杜俐瑶不愿意亏得一塌糊涂,干脆把房子用来租,就这样“无心插柳地走上了做长线租房”的道路。
  但当时房屋租赁市场也很低迷,不少租赁户的房子租不出去、租不起价,比如一套拥有简单装修、基本家电、面积在50平米左右的两室一厅,当时在重庆的月租价格一般也就800元左右。
  杜俐瑶算了一笔账:以她在重庆朝天门“时代天骄”的房产为例,一套的售价为15万元左右,首付5万元,剩下的10万元10年期按揭贷款,加上物管费,每个月支出1000多元,如果按照市价出租,每个月还要倒贴好几百元。
  当时杜俐瑶手中有两套房产在朝天门,她发现在这里做生意的外地人士很多,但附近真正有档次、上格调的租赁房却很少,很多有消费能力的人都苦于找不到居住品质好、类似酒店的租赁房。有过酒店工作经历的杜俐瑶突然灵光一闪:普通摆设、外观陈旧的租赁房根本喊不起价,何不把这些空闲的商品房按酒店标准进行装修后再出租呢?
  事实上,在解放碑周围的写字楼里有不少外企、合资企业的驻渝分公司,这些公司的CEO平时一般都是在酒店租房间。解放碑附近四星级酒店的标准间400元/天左右,一个月的房费在1万元以上。杜俐瑶想,如果把自己的房子按照酒店的标准进行装修,专门针对这类特殊人群出租的话,肯定会有市场。
  一番考虑后,她请来装修公司把6套清水房改成了精装修,家具、电器一应俱全,租赁者可以根据自己的需求选择各个区域的房子居住,而价格绝对低于住酒店。例如按照星级酒店标准装修的“时代天骄”30来个平米的房子,每套投入超过了3万元。
  杜俐瑶终于迎来了第一个客户,上海一家著名空调企业的西南片区总经理。他租下了“时代天骄”的房子,租金为每月2500元,这个价格比同一幢楼其他租赁户的房子高出近3倍。紧接着,其他几套房子也相继租出。
  一套房子加上装修后总价格在18万元左右,按照每月2500元的价格出租,一年的收入约为3万元,年收益高达16%,6年时间就可以收回所有的投资。

  ■比着星级酒店服务,资产增值到千万
  第一次租房成功,杜俐瑶看见了其中巨大的商机,她决定今后就在炒房中打拼事业的新天地。
  但她很快发现自己的成功经验被克隆,周边相续出现了类似的出租方式。
  竞争一强烈,杀价抢客户的事情就难免发生,不到半年时间房租就从每月2500元跌到了1500元。同时她还发现,不少客户在租期满后,退房又回到了酒店。这是什么原因呢?
  原来,酒店虽然昂贵,但客人可以不必收拾房间、打扫清洁、洗衣服等,而这些琐事却是那些收入不菲却工作繁忙、或者短期来渝的人最不愿意费心的。
  杜俐瑶深知如果自己停滞不前,很快就会被后来居上者击溃。于是对酒店服务非常熟悉的她也请来了清洁工,并且进行了专业培训。推出每天的清洁洗衣等酒店式服务、处理日常家居的维修服务之后,她的房屋又重新租出了好价钱。
  渐渐地,杜俐瑶的房产由当初的几套发展到了如今的数十套。房子多了,空置的问题也就出来了。为了获取更大的利润,杜俐瑶注册了贝思特房屋租赁有限公司,聘请了营销人员。
  之后,杜俐瑶又开始试行一种叫“简约酒店”的新兴房产投资模式:贝思特公司先直接把业主手上的小户型精装房统一租下来,然后提供各种增值服务后再租出去,从中赚取租金差价。这样在硬件投入上相对较少,物业改造也很简单,能够迅速与市场对接。
  杜俐瑶将房屋的租期调整得更灵活了,一天、十天、半个月都行。租赁对象也由以前写字楼的金领扩展到了到渝出差、旅游、访亲探友等作短暂停留的客人。一间按三星级标准装修的套房日租价定在120-150元左右。
  目前,杜俐瑶在解放碑、沙坪坝、南岸、江北均有自己的“贝思特酒店式公寓”,共计几十套,价值已经增值到了几千万元。
  收租收成了千万富婆,杜俐瑶不仅得到了经济上的巨大回报,她的生活也变得更自由了。以前做生意的时候,她每天不得不面对各种应酬,真正属于自己的时间少之又少,十分疲劳。而当上“收租婆”后,她自己的时间充裕起来,甚至经常在车上办公就行了,生活向她展现出了悠闲自由的一面。
  ◆链接一:杜俐瑶的选房经
  要想租得好,首先得选好房。在开始增购房屋进行出租之前,杜俐瑶就到处踩盘,结交真正资深的房地产人士,请他们教自己选房的招数,同时从侧面打探楼盘的真实销售情况。有了“高人”的指点,她常常能从销售人员口中“撬”出宝贵的资料,买的房子越来越具有升值潜力,租赁的情况也相当好。 
  比如2003年年底,朝天门一个江景楼盘开盘售房,杜俐瑶提前两个月就开始做足了功课:她通过多位业内朋友探听开发商的实力,考察样板间,几乎跑遍了新盘的每个楼层……通过详尽的考察,她深信将会得到极高的回报。开盘后一周内,她买下了两套江景房。之后短短四个月的时间,每套房就增值了10多万元。这是迄今为止她在最短时间内得到的最高回报。
  杜俐瑶总结了一套行之有效的选房经:收租的房子位置一般要位于城市的中心区域,单体楼盘最佳,周边能辐射到一些高档写字楼以及人员流动较大的专业市场、大学校园等,这是房屋能及时租出的基本保证。
  另外,楼盘与众不同的气质是决定房屋能租出好价钱的首要条件。定位于中高档商务公寓的楼盘,一般都要有卓越的卖像、气派的大堂、明亮的走廊、接近酒店的装修标准,而且电梯间、消防设施等也要一应俱全。
  最后,投资者要有坚实的还款能力,这样即使在房子没有实现租赁时,也能够负担起每月的供款。
  ◆链接二:杜俐瑶转向做商铺
  杜俐瑶说,这两年重庆当地的租赁价格起码下降了20%,尤其是高端的租赁房,她感觉房产投资者已进入了一个盲目跟风、恶性竞争的误区。
  现在投资住宅已经不再具有很大的升值空间,而写字间的空置率又比较高,所以杜俐瑶又开始把目光转向了商铺。 
  2004年初,杜俐瑶到九寨沟旅游,旖旎的风光让她心醉神迷,但却留下了一个遗憾:配套设施和服务落后,由于不能住在沟内,旅客只能白天进沟游玩,而晚上无事可干早早睡觉。
  回到重庆后,杜俐瑶了解到,按惯例,购物、娱乐等休闲消费一般要占到整个旅游费用的70%,而目前九寨沟景区由于缺乏像样的购物休闲场所,因此游客到九寨沟购物娱乐消费只占到整个费用的15%-20%。而据国家旅游局2003年10月统计显示,九寨沟当月接待27万游客,仅次于丽江34万人的接待量,高于阳朔的7.05万人和大理的26.5万人。
  这难道不是巨大的商机吗!杜俐瑶不禁激动起来,于是与她哥哥的重庆嘉华投资公司立即开始了操作“九寨沟边边街”商铺项目。
  藏羌风情浓郁的九寨沟边边街距九寨沟风景区入口仅1000米,计划成为继丽江四方街、阳朔西街、大理洋人街之后的中国旅游休闲第四街。它依山傍水,全长2.2公里,集文化、餐饮、购物、休闲、娱乐、住宿于一体,今年7月将正式开街营业。
  杜俐瑶看好这个项目是因为三个“唯一”:一、旅游资源的不可再生性,美丽的九寨沟只有一个;二、边边街是政府为实现“人车分流”而规划的九寨沟唯一一条人行通道,从沟口步行到边边街仅需十分钟,风景区大门口永远是最繁华之地,升值潜力大;三、周围已经没有可以拓展的空间,边边街将是独一无二的商业步行街。
  对于普通投资者来说,20平方米的门面月租金仅为1600元,投资开一家旅游商品小店,5万元即可启动,主要为智力投资,装修和固定资产投入较小,如定位不准可及时转向,因此风险较小。

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