www.163164.cn

总目录 上一页 目录页 下一页

虚拟产权式商铺之买卖?


  去年8月31日上午,五洲宾馆。在由本报召集的“深圳商业地产投资论坛”上,来自深圳商业地产领域的发展商和代理机构的代表,就目前商业地产的现状和未来进行了探讨。

  每一位与会者,都能感受出会场中弥漫着“务实”的味道。嘉宾各抒己见,在某些话题上甚至针锋相对。无疑,嘉宾们的发言,对深圳的商业地产是具有建设性的。


  本期黄金楼市01-02版,摘编了“深圳商业地产投资论坛”上与会地产人士的部分精彩言论,以期对商业地产投资者提供一些参考。


  □ 观点交锋


  虚拟产权式商铺能否进行买卖?


  ● 正方


  虚拟产权商铺意在圈钱


  张平 深圳世方物业咨询有限公司总经理


  虚拟产权商铺没有将产权明晰,没有独立铺位,容易造成业主所购买的铺位与经营的铺位不一致,有的业主甚至根本找不到自己的铺位在哪里。


  开发商往往承诺十年包租,在十年内发展商负责招商,业主只要按照回报率收取租金即可,然而这个环节最易出现问题。如果进驻的卖场经营不佳,中途退出,业主收益从何而来,开发商的高回报率承诺如何兑现?开发商的利润从何而来?即使在包租期满后,小业主们又将如何面对新的招商工作?如果几百甚至上千业主来进行招商,根本无法想象。


  建设部已经明确规定商铺的单间铺位面积不得低于6平方米,而且要有独立的门牌号码。重庆、合肥等一些城市已经在对虚拟产权商铺的长期包租进行查处。而深圳目前的虚拟产权式商铺仍旧大行其道,不少开发商都在玩文字游戏,宣传中不出现长期包租等字眼,实际操作并无改变。


  世方在目前代理的项目中,已经在想办法帮业主回避上述问题,蔚蓝海岸1—3层全部为商业面积,底层为独立铺面,2、3层为虚拟产权式商铺,发展商预期目标是将3层全部卖掉拿到1亿元的资金。经过协商后,决定2、3层只租不卖,并成功引进人人乐商场,结果此举为底层独立铺面的销售带来利好,仅底层铺面的销售金额就达8000万元,这样一来,上述的纠纷便不会出现。


  ● 反方


  只要操作得当就可买卖


  席文官 深圳市合和地产顾问有限公司董事总经理


  虚拟产权式商铺虽然问题众多,但在大多数发展商还没有找到很好融资渠道的今天,立即取缔显然不太现实。只要方法得当,可以有效规避风险时,买卖还是可以进行的。


  首先应该是招商在先,买卖在后。开发商应该把招商工作进行完毕之后,再行买卖,这样可以避免将来无法招商的情况出现。


  其次,开发商应该还投资回报率以真实面目。开发商为了便于销售作出8%甚至更高的投资回报率往往不切实际,这样除了起到推动销售作用外,还抬高了投资者的期望值。剩下的便是给自己背了一个沉重的包袱。一旦出现效益不佳或者中途退出,回报率便无法兑现,纠纷由此产生。按照深圳目前的情况,发展商承诺的回报率在5%左右即可。


  当出现合同期满或者中途终止时,应当由第三方出面统一协调,经营权暂时由第三方统一收管,再进行招商,这样便可以避免混乱局面的出现。


  其实,虚拟产权商铺的主要根源就在于融资渠道,不从根子上解决发展商的融资问题,虚拟产权商铺还是难以从根本上消除。如果什么时候中国房地产像美国一样,有大量的投资基金出现,那虚拟产权的商业地产也将退出历史舞台。
  SHOPPINGMALL应该建在哪里?
  ● 正方


  MALL应远离中心区


  秦力明 鑫业投资有限公司总经理


  目前深圳还没有一家真正意义上的MALL,按照国外经验,MALL是属于居住郊区化的产物,包含内容丰富,配套设施完善,占地面积较大。首先这一特性便否定了在市中心建造SHOPPINGMALL的可能,因此没有那么大的土地,也承受不起昂贵的地价。


  而且SHOPPINGMALL并不是为社区服务,当地的基本人群只是消费结构中的一部分,其余则来自于偶然消费,靠的是SHOPPINGMALL足够的规模和特色吸引更多的人前来消费。


  五洲风情MALL位于龙岗,龙岗目前房地产业发展迅猛,全深圳2/3的住宅用地都由龙岗提供,将来会有更多的人到龙岗居住,深圳的居住郊区化正在形成。SHOPPINGMALL属于车轮经济,随着轿车在我国的普及,SHOPPINGMALL的商机也将更进一步扩大,他的特点更多在于人流的集散。因此五洲风情MALL面对的不仅仅是龙岗,而是深圳甚至整个珠三角的人群。



  ● 反方


  都心MALL更符合国情


  何伦 通泰地产副总经理


  其实,国外的MALL也并非都建在郊区,都心MALL的形态也有不少。而对于目前我国的国情来说,都心MALL应该更适合一些。


  首先郊区MALL的必要的条件是住宅的郊区化以及城市的空心化,在以便捷的交通为前提下,所有人都在市内上班,在郊外居住,那么MALL设在郊外将会更加便于人们的消费。但目前我国各个城市的居住郊区化水平还远未达到这样的水平,大多数人工作和生活还局限在市内,因此,都心MALL可能更符合大众需求。


  对于深圳来说,虽然没有一个严格意义上的MALL,但是,你可以把东门、华强北都可以看成是一个MALL,只不过是由不同的人经营罢了。目前看来,关内已经没有剩余土地来建造一个集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化于一体的MALL了,而且随着地铁的开通,在关外建SHOPPINGMALL也应该是大势所趋,但目前关外的消费能力显然有很大的局限,那么就要在规划与业态的构成上多下功夫,做出特色,以期吸引更多的人群。             

www.163164.com

总目录 上一页 目录页 下一页