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专家支招规避 商铺投资风险


  明确业态方向
  北京中原房地产经纪有限公司商业策划部总监蔡宇翔指出,投资者首先要明确自己想投资的业态方向。一般来说,社区商业的消费者比较固定,地段、交通对商铺经营的影响较小;而大型的商场或者商业街就跟地理位置、交通善紧密相关。投资者确定了自己的投资方向后,就潜心考察分析这一方面的情况,不要什么者一把抓。
  长线投资要了解政策
  “经营商铺的关键是要意识到是长线投资。”戴德梁行商铺部胡莘董事说,投资者除了要关注自己的经营项目,还需要了解相关政策,如交通、道路的改善、旧区改造、市政动迁等。商铺对环境的要求很高,投资者必须对该商铺未来的环境有深入的了解,以保证商铺本身的价值提升。
  正确看待商铺价格
  胡莘董事指出,在分析商铺价格时,不能独立地横向比较,而要把多种因素结合盐业。一般来说,在同等条件下,面积大的商铺平均价格要比面积小的单价便宜,因为它的利用率稍低。在北京市场上,几十平方米至100平方米的商铺占主流地位。衡量租金要考虑地理位置。有句话是说”金角银边“,临街、临出口的店铺会比其他位置的价格高一些,人流量大,产生消费者的概率就越大。但不是所有的人流都能转换成顾客,如果过住的人都不能在商铺前停留,再大的人流量也不会推动经营,这一点也是投资者应该考虑的。
  别轻信“包租”承诺
  现今流行的一种经营方式是从开发商那儿买了商铺后,再把商铺租给开发商,让他们经营,自己收取租金。蔡宇翔总监指出,表面看来,对于投资者,包租是很有利的。包租期内会有稳定的租金,而且包租期越长,风险就越小,可开发商很多不具备商场经营经验,并不能保证在经营期内稳赚,从而也不能保证许诺给投资者的租金。有的开发商承诺物业公司代为出租,租金收不回的话,可以向开发商追究担保责任。但如果开发商破产,投资者的租金也就没了,被投资者就在承担开发商的风险。
  社区商业的商业街有区别
  我爱我家的副总经理胡景晖详细分析了投资社区商业和投资商业街、商业中心的商铺各自应该注意的问题。
  社区商业投资
  他说,投资社区商业要考虑以下几个因素:
  小区规模、居住人口的密集度。社区规模大小、入住率高低都会直接影响到这个社区商铺未来的发展前景。
  居民的生活标准和消费习惯。业主的收入水平、消费习惯、年龄及职业特点会影响该地区商铺的业态和发展。例如:某小区的业主平均年龄在30岁,那么该地区的商铺则比较适合开办咖啡厅、快餐店、练歌房等,满足年轻人娱乐休闲的需求。相反,如果业主以普通阶层的成家人士居多,那么这一地区的商铺就应以开设中低档的大众餐馆为主。总的来说,居民消费水平的高低及习惯,一个地域商铺的档次和收入。
  业态配比的合理性。这主要就是避免太多同类产品互相冲击市场。假如在一个容纳500-600户的小区内,开了十几家美容美发店或超市,同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平,形成超负荷消费,那么,这样的社区商铺总体经营情况都不会好,最终要有部分投资者撤退。
  商业街投资
  投资商业街、商业中心的商铺时又应该考虑以下因素:
  地段、交通是首要的。地段成熟,交通方便对形成一条好的商业街至关重要。其能够辐射到的周边区域及客流量的大小直接影响到整个商业街的发展。
  开发商对于业态的规划、定位很重要。开发商在最初开发项目时,业态配比是否适用直接影响其未来的发展。什么业态适合进商业街或商业中心,各种业态的数量如何确定,商场中一层摆什么,二层摆什么,都是有商业规律的。遵循一定的商业规律,才可以避免资源浪费。投资者在决定投入之前,可以向开发商详细地咨询相关情况,否则盲目投资,一量开发商没有很好地驾驭整个项目的能力,就很可能失败。
  整个商业街是否实行统一的管理。商业街后续配备的物业管理公司,其管理是否现位也直接影响到整体商业街的未来发展及走势。但如果把一个一个的商铺都分散卖出去,产权分散,开发商在进行后期管理时难度就大得多。
  商业街的推广有无完整的计划。一个商业街的商圈氛围及购物人群的形成和聚集,大约需要2-3年的时间才能培养出来,而开发商在最初开发商铺时,是否有推广预算,计划是否完善,影响商业街未来的发展。
  同一地段商业街是否过于雷同。同一地段的雷同项目过多就会相互分散客流,导致竞争加剧,甚至会导致商家的不正当竞争,破坏地区的商业发展。但这一点要一分为二地看待,因为商业还讲究一种气氛,讲究“扎堆”,所以要理性预算目标人群的总体消费能力,再考察现有的供应是否已经满足了这种消费需求,然后再对一个地区的商铺是否过于雷同作出判断。
  保险起见,先租后买
  投资专家指出,“先租后买”是一种最保险的投资办法。因为最开始对商铺前景的预测总会和实际情况有一些差距,投资者先租下商铺,在经营的过程中才会发现项目是否真的值得长期投资,此时再决定是否买下也不迟。在租赁期内发现状况不好,那么损失也将是比较小的。在进行投资关怀备至的过程中,如果自己对市场状况不了解,最好咨询专业的顾问公司,不要盲目投入。            

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