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成都商业地产发展报告 预言商业地产四大格局


2006年表现为商业用地供应创高和整体售价的攀升,整体持有、只租不售物业体量激增,但售后返租、商管运营等矛盾凸显。2006年全市实现地区生产总值2750亿元,比上年增长13.8%,是1994年以来的最高增长速度。
市区商业地产土地竞争加剧
2006年成都实际土地供应成交6391.21亩,总成交额174.93亿元。供不应求、大鳄云集是本年度土地市场的显著特征,诸如九龙仓、华人置地、嘉德置地、广州力讯、中信、万达等活跃异常,加剧整个成都房地产市场的竞争.
全年商住规划用地成交3015亩,纯商业用地共计成交688.8172亩,据此测算,将为07—08年度带来超过300万㎡左右的开发量进入市场。从土地交易情况来看,集商业和住宅开发功能于一身的商住用地是成都房地产市场主力军,商业板块土地供不应求,交易市场乏力。
2006年成都市区商业地产市场开发量为152.37万㎡,成交107.19万㎡,其中写字楼供应量为50.90万㎡,较上年增长2.1倍,但成交量较05年下降16.2%。
全年成都五城区商业地产交易均价为8687元/㎡,较上年增长9.5%,创历史新高。全年在线租售交易商业项目212个,其中年度新增70个,余盘135个。城区商业地产项目按使用类型可分为购物中心、综合商业、专业市场、临街底商、办公写字楼五大类。
定制商业地成为发展方向
2006年成都连锁商业发展方兴未艾全年新增5000平方米以上的零售营业网点27个。连锁商业的发展受商用房地产的制约非常突出,一方面是商家无项目可选,另一方面是地产商招商步履维艰“订单模式”、“定向开发”逐步被市场接受,例如万达、首创与伊藤洋华堂的合作都充分证明了这一点。
2006年,成都市区竞争最激烈的莫过于中心商业区,随中环广场的重新包装和新世界百货开业拉开了主商圈的风云战火。三商百货、西武百货重张使这个区域地产价值再度提升,连空置两年多的时代广场裙楼部分也搭上了末班车,已与百盛签约。众多百货公司在春熙商圈寻觅项目,将为房产商提供更多发展机会。在中心商业区竞争惨烈、项目锐减之时,成都新型社区商业中心将受连锁企业的青睐,伊藤洋华堂双楠店良好的经营业绩已证明这一点,但定向开发是关键。去年,王府井在双楠已与同辉达成合作意向。
大卖场家电的发展仍是连锁业主力军,外资企业对市场的开店发起了新一轮冲击波,全年全川新增40多家零售店铺,较内资企业超出近一半。成都市场的竞争更为激烈,家乐福5店、百佳2、3店、人人乐琴台店。沃尔玛九里堤店、S
M广场店,不断地改变所在区域的商业格局。老百姓在享受更多竞争带来实惠的同时,市场呼唤商业网点的科学合理布局。家电四巨头,2006年累计开店32家,年底全川共有家电卖场71家,与05年相比,拓展速度基本持平,调整加扩张是主旋律,四家电连锁不同程度地都关停了部分选址、业绩、产权、成本不尽如人意的门店,开店更据理性,但抢占桥头堡、区域领先、资本运作的发展主题短时间不会改变。
餐饮连锁经营向纵深发展,占据成都商业地产半壁河山。一是连锁扩张步伐进一步加快。据不完全统计,2006年,四川全省餐饮业新增连锁经营店铺超过100家。成都市饮食公司、皇城老妈、三只耳、谭鱼头、巴国布衣、大蓉和等51家企业目前在省外开设连锁门店达600余家。三只耳连锁在北京即将开设能容纳700人左右同时就餐的直营店,全年川内新开店15家,连锁门店总数达118家;大蓉和在昆明、重庆等地发展直营或连锁加盟店13家,连锁门店总数达24家,其中成都东门项目面积3000多平方米,火爆异常。二是中小城市的餐饮企业加速扩张。德阳谭氏餐饮连锁有限公司在上海、江西、福建、新疆等省市区发展直营及加盟连锁20余家;绵阳森林雨、蒋记分别在省内外开设连锁店铺17个和5个;自贡蜀江春、盐府人家,达州石锅世家,宜宾爆竹餐饮,绵阳四海香等一批二级城市特色餐饮企业纷纷在成都和省内其他城市开设连锁门店。
经济型酒店面临洗牌期
经济型酒店因市场的强劲需求和较稳定的出租率、回报率而能获得更高收益,投资额相对适中且市场前景看好而受到投资者关注。全年仅成都市区新增经济型酒店36家,营业面积超过15万平方米。目前在国内酒店集团积极拓展成都市场的同时,国际酒店运营商也积极在本地布局。去年,法国雅高酒店集团又在成都、宜宾、雅安、德阳四地签定了六家“宜必思”酒店投资项目,其中位于成都的有三家酒店,从而内外资经济型酒店在成都的竞争更趋激烈。“宜必思”、“速8”、“锦江之星”、“赛家”、“如家”、“凯宾”等经济型酒店品牌纷纷抢滩成都旅店业市场,各方角力之下,经济型酒店成为成都百姓日渐熟悉的一个概念。
经济型酒店受到成都市场追捧,主要原因之一在于其高回报与低风险。在成都投资一家经济型酒店通常只需投入500-1,000万,且目前成都经济型酒店的出租率在70%左右,如再遇黄金周与节假日,比例将会更高,甚至可达100%!从掌握的资料获悉,客源稳定和出租率较高,使经济型酒店的年回报率高达20-30%,投资回收期只需4年左右。资金投入较低与回报率较高更有效规避经济型酒店的市场投资风险,且相对于回报率而言,其市场风险不高,这更使得投资者趋之若鹜。
目前成都市区经济型酒店发展迅速,较容易在短时间内出现市场饱和,单体酒店未创立品牌或是加盟品牌连锁,将很难打响知名度,无统一行业标准,导致市场上酒店的经营良莠不齐,盲目打价格战、住宿功能太简陋。今后两年,将是经济型酒店的洗牌期。没有做出品牌、盲目跟风的经济型酒店,免不了会被淘汰出局。
商务办公物业冰火两重天
成都的写字楼可以说是在2006年的商业地产发展过程中写下了浓墨重彩的一笔,香格里拉、力宝大厦、汉景等新甲级写字楼的出现,将改变成都甲级写字楼的市场格局。2006年成都写字楼体现出来的复苏之力广受瞩目,全年供应办公写字楼56.90万㎡,是2005年供应的2.1倍。几大传统和新兴商务区更是厚积薄发,新楼盘涌现不断。这些都强有力地预示着,2007年的成都写字楼市场必将异彩纷呈。基本特点是中低档产品开发过量,市场压力较大;高档甲级写字楼光正熙国际、华敏·翰尊国际,力宝大厦、中环广场四个项目就带入成都市场28万平方米的供应量。
2006年总体而言,甲级写字楼租金走势平稳,据调查,甲级写字楼主要客户仍以金融、咨询、电子、I
T等性质企业为主。2006年优质写字楼的总存量达到56万平方米,其中甲级的平均租金为90.6元/平方米/月,乙级的平均租金为65元/平方米/月。
相对需求量的增大,优质写字楼的租金相反地呈现下滑趋势。原因是现有甲级写字楼已建成多年,其物业形态越来越旧,而今年 www.163164.com 问世的甲级写字楼均具有较优良的配套实施,导致部分租户从原来的写字楼搬到较好的办公室,亦促使楼龄较高的甲级写字楼租金下降。川信大厦和冠城广场(查看地图)等有5年以上历史的老牌写字楼,月租金已从以往的97.6元/平方米降到了78.1元/平方米左右。老牌写字楼的租金下滑和更多乙级写字楼的出现,拉低了成都写字楼的整体租金水平,平均月租金降到了80元/平方米左右。

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