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赵晓:我们该怎样讨论房价问题


当务之急,理顺房价的形成机制是最基本的。如果房价形成机制不合理,那么我们先要理顺价格形成机制。如果老百姓买不起房,那政府必须着手构建住房保障体系,并下决心去解决收入分配严重畸形的问题。
房价永远是牵动着百姓与媒体神经的话题。在过去两年多,虽然大家都在争论房价,但争论的立场不一样,争论的层面也不同,最后,出现了一个奇怪的现象:不同的问题混在一起,房价争论变成煮浆糊,什么也说不清,什么也论不清了。
从公共政策的意图来看,政府总是希望让尽可能多的人能满意,因此,政府也希望找到解决房价问题的出路。然而,由于煮浆糊式的讨论,2005年以来所谓的房市调控变成了一个什么都可以往里装的大箩筐,所出台的政策变得十分混乱甚至自相矛盾。如有针对于高房价而制定的政策,目的是要“稳定房价”,但另一些政策却强调土地资源不足,着眼于限制土地供应,特别是大户型和别墅建设。分开来看,上述政策各有其道理,但放在一起就相互矛盾。试想,如果土地资源不足,希望大家节约土地,政府的政策应该鼓励房价上涨,以高房价作为限制买大房子的杀手锏才对,然而这明显又与“稳定房价”的政策相悖;而“房价稳定”的政策效果如果显现,那等于是在给定收入的基础上鼓励大家要在相对较低的价格上买大房子,这与节约土地的政策目的又自相矛盾。
我认为,当前有关中国房价问题的讨论至少有四个不同的角度。当我们讨论房价时,最好能清楚是从哪个角度进行讨论的。
第一个角度,是与房价密切相关的泡沫风险问题。有人认为,近年住房卖得快,价格卖得高,是因为需求好,这没错。但这个需求是货币需求,而货币的需求又是和货币价格也即利率联系在一起的。现在的利率非常低,1年期利率才2.25%,如果扣除利息税只有1.8%,再扣除物价就变成负利率了。在这种情况下,存款不合算,所以资金被房子吸引过来。但如果利率上调,那么住房的所谓“居民需求”就会立即缩水,房地产市场就会有很大风险。当然,从目前的数据看,房地产按揭贷款占比还不甚高,风险还没有到达临界点。但如果持续高利率,则房地产泡沫必定加剧,而最终的房价泡沫崩溃一定会带来金融风险,而金融风险的背后则是经济危机,国民经济可持续增长的中断。所以,关注房价首先要从泡沫风险与宏观经济的持续性的角度进行探讨,特别是央行更应将住房的泡沫风险作为货币政策制定的重要依据。
在当前来考虑房价泡沫,这个视野还必须拓宽。因为我认为,不仅房地产有泡沫,中国的资本市场以及其他以人民币计价的资产也都在产生泡沫。这和中国经济的高速成长有关。中国经济会不会陷入到高速增长中的泡沫危机中去,就像历史上其他的国家一样呢?应该说,可能性相当大。因为高速发展中的泡沫危机,当年美国、欧洲都出现过,日本也出现过,亚洲四小龙这些国家和地区也都出现过,几乎所有经济体在经济高速成长过程中,都没能避免这样一个泡沫危机。但我们的泡沫风险究竟有多么严重?究竟会变得多么严重?我们有没有可能尽量避免或者降低这些泡沫危机?这都是我们要直面的问题。
第二个角度,是老百姓能不能买得起房。住房事关百姓,而普通百姓是根据自己能否买得起房来看房价是否合理的。这是老百姓的观察角度。但作为学者,讨论问题就不能仅停留在这个角度,因为老百姓买不起房的原因可能是多方面的,可能是房价太高,也可能是百姓收入太低等原因。而房价太高,也有可能是房价背离了价格,有泡沫,不合理,但也有另一种可能,即房价其实是合理的或者基本合理,房价的上涨中并没有很大的泡沫,但老百姓还是买不起房子,这就意味着老百姓的收入太低,就算房价下降,可能还是买不起。
其实,反映出房价不合理的背后是国民经济的一个更深层次的问题:国民经济分配结构可能出现了畸形。众所周知,我国过去几年已经形成了相当严重的收入分配两极分化格局。在这样的情况下,你能指望房地产消费有一个健康格局吗?你能指望通过房价稳定让一般人买得起房吗?很难。如果收入分配格局出现问题,那么,整个住房购买肯定也是畸形的,而住房供应也必定是畸形的。所以政府的政策却不能单单停留在房价问题上,还要深入到收入分配层面上,深入到住房供应制度上。
从住房供应制度上,很明显,解决穷人住房问题不能单靠市场化,同时也要靠政府的住房保障。老百姓收入低,不仅买不起房,也享受不起高等教育,甚至看不起病。如果所有这些问题都同时发生在今天的中国,那么背后除了收入分配问题,政府的公共服务和社会保障也出了问题。1997年以来,政府只想通过住房发展来拉动经济增长,所以整个方向就是住房市场化,完全忽视了住房的社会保障(也忽视了政府在其他领域的公共产品和服务的供应)。尽管2006年是一个重大的转折点,政府终于开始重视住房保障体系的建设了,但直到今日,住房保障体系的建立仍不乐观,这里面又牵涉到更加复杂的中央和地方关系,特别是财权与事权对称的问题了。我相信,政府对住房供应结构的管制、想让市场来买单的思路在这个阶段有一定合理性。但政府必须从每年两位数增长的财政收入中拿出钱来,去下决心构建一个社会住房保障体系才是真正的解决之道。
第三个角度,是从资产投资价值看房价。住房既有使用价值,又有投资价值。而进行住房投资或投机的人,一定会比较各种投资的收益与风险。目前的基本状况是,中国经济增长良好,国民收入人均每年增长10%,而物价每年增长2%,或者控制在2%以内,人民币兑美元的汇率比价大概每年可以增长3%到5%;而中国经济发展的非均衡性特点非常强。中国的经济、人均收入已经以世界上最快的速度增长了20年后,住房才开始加速发展,所以住房的投资也罢、价格上升也罢,就不可以均衡经济而论,而要更多考虑非均衡经济的特性;此外,现在城市化终于开始加速,这就意味着住房资产变得更值钱。在这种情况下,尽管政府希望“稳定房价”,但只要整个中国的价值在涨,只要整个中国城市的价值在涨,只要整个以人民币计价的资产价格在涨,这样中国房地产的资产价值就会有一个明显的上升压力。2006年中国股票指数上涨了一倍多,2007年现在看来还会继续上涨。有人预测可能突破4000点。那么住房的价格如何按压得住?
那么,政府怎么办?政府必须要区分自住房和投资房这两类不同性质的住房,从而采取不同的调控政策。政策的出发点,一要考虑如何避免过度投机引起的泡沫,二要考虑住房市场供应的公平性问题。当然,现在政府无论如何努力,也不太可能完全能够把各类房价都限制住,除非整个中国资产走势出现逆转。我想,这个问题需要搞清楚,否则我们会总认为,房价是否稳定是房地产调控是否到位的标志。其实,老百姓有无房住才是房地产新政是否到位的标志。而对于投资房,如果泡沫风险不大,价格其实有时候是可以放一马的。
第四个角度,是中国住房价格的形成机制是否合理。这与房价高或低有时并不相关,也即无论房价过高或过低,可能价格形成机制都不合理。而谈到住房价格的形成机制,又必然涉及整个中国住房发展的游戏规则。事实上,我国所有的买房户都是租房户,无论租1年还是租70年,并没有太大区别。这反映出住房购买方面的产权问题。而在土地购置环节方面,产权的问题更大。而有的朋友竟以市场化来为当前的房价上涨说事,并批评政府的调控,其实这种说法完全用错了“语境”。除了产权问题外,前边讲到了发展模式只有市场化一面,缺乏住房保障这一面也是个大问题。再就是政府的监管缺位、制度建设也不到位等,这些都导致了住房价格形成的不合理。
当前,住房制度建设方面的一个重要讨论热点是物业税。中国房价高,普遍认为,房价里面有一半是土地成本。如果采取物业税的做法,土地将免费给予,待建成房子并出售之后,政府每年根据房屋的资产评估价向住户收钱(物业税)。比之将70年的使用时间一下子卖掉,物业税是化整为零地收钱,而对当前房价来说,这样做就不会有这么大的土地上涨压力和房价上涨压力了。然而,这样一个对房价有重大影响的物业税直到现在还没有推出来。
我想,当务之急,理顺房价的形成机制是最基本的。如果房价形成机制不合理,那么我们先要理顺价格形成机制。如果价格机制形成合理,那我们再来讨论房价是否太高、是否有泡沫风险,才会更加有针对性、更加明晰。如果房价并不太高或者泡沫风险仍在可控范围之内,那我们着重要讨论的便是老百姓能否买得起。如果老百姓买不起房,那政府必须着手构建住房保障体系,并下决心去解决收入分配严重畸形的问题。

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