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被放大的透明度


每一次被社会舆论解读为“打压”的政策调控,总是令老潘诚惶诚恐。而每一个市场化、法制化政策的出台,老潘总是会迫不及待地表态赞成

潘石屹在他的SOHO现代城办公室  
图/姜晓明
袁一泓
关于潘石屹,我们还有什么不知道的呢?即使是他的私事,譬如,有两个儿子,叫什么名字,多大了,我们都听说过了。嗯,可能我们还想问他很多问题,但老潘想说的都已经说了,不想说的,怎么追问想必他都会绕道而走。
在中国地产界,也许,是在整个中国企业界,几个老板有老潘这样的曝光率?博客的点击率早就突破1000多万。潘石屹的知名度与其透明度是如此相近,因之,我所做的不过是碎片的整理,亦即认识潘石屹12年来的浮光掠影。
那时候的江湖
讲潘石屹,离不开“万通六君子”。因为,潘石屹是从万通发家的。
如今,随着SOHO中国有限公司的上市,潘石屹的财富已无可置疑地位居“六君子”之首。10月8日上市首日,SOHO中国收盘价9.55元,潘石屹张欣夫妇身价为317亿港元,远远超过“六君子”财富之和。冯仑次之,他在万通地产的股份市值也还不足8亿元。
1991年6月,王功权、冯仑、刘军、易小迪、王启富等在海南成立海南农业高科技投资公司。王功权是董事长兼总经理,冯仑和刘军是副董事长,王启富是办公室主任,易小迪是总经理助理,随后加入的潘石屹任财务经理。6个人的股份是一样的,这也为后来大吵后的分手埋下了隐患。
当时海南的房地产正处在畸形扩张时期。后来冯仑回忆说,一些从北京南下的人,靠政府背景拿到一块地,仅凭一纸批文就可以获利上千万元,看得让人心惊胆战。很多楼盘一拿到报建批文就登广告,连地基还没有开始打,价格已经驴打滚一样地翻了几倍。“农高投”也看中了这个机会,开始炒房。
这家注册资金号称1000万元的公司,其实只有七凑八凑的3万元,但到1993年改名成立万通集团时,已经赚到了3000万元。
1993年6月,国家宏观调控前后,万通似乎获得神启,毅然撤出海南,而后不久,海南房地产泡沫全面崩溃,留下了绵延成片的烂尾楼,大量资金积压其中。
万通挖到第一桶金后,在老大冯仑抢占多个领域路线的指导下,几个合伙人各带使命,全国扩张。潘石屹去了北京。1993年,易小迪到了广西;随后,王启富到深圳开拓疆土,同时王功权到美国融资;到1995年,万通已是四处开花。房地产、金融、商业、风险投资、通信、医药、文化等都涉及了,资产一度达到近50亿。
激烈的争吵开始了。譬如,冯仑等力主继续扩张,但管钱的“潘老财”就是不肯给钱。“一开会就吵,从上午吵到深夜,还是谁也说服不了谁,”潘石屹说。1995年,“六君子”分家。王功权创建万通国际,投身于风险投资。冯仑留守万通集团,后来终于成功借壳先锋股份。易小迪接管广西万通,并由此开创他的阳光100集团。王启富先是在大连做国际贸易,后转做木地板,现为海帝木业(天津)有限公司董事长。刘军去了四川,据传从事农业高科技,具体公司未知,笔者查到了一个成立于2001年的成都塞玛农业高科技发展有限公司,注册资金2000万元,未知总经理刘军是否就是“六君子”之一的刘军。
而“潘老财”潘石屹,1995年成立了红石实业公司,6年后潘氏夫妇在此基础上创立SOHO中国有限公司。
老潘为何如此谨慎?
潘石屹的精明、保守(或者说稳健)、谨慎,在早期万通就已表露出来。
老潘是从甘肃天水走出来的苦孩子。没有任何人给他提供先天可以依赖的资源,没有。潘石屹是凭借与身俱来的市场敏感、商业嗅觉,抓住了房地产市场突然爆发的机遇,小心谨慎,一步一步完成了自己的原始积累。但是,1993年海南乃至中国房地产热的形成及其巨大破坏力、后遗症,多年后仍是潘石屹头脑中挥之难去的深刻图景。他血液里的谨慎、保守基因,一直伴随着他,进而,企业创始人的这种性格无可避免地渗透进了SOHO中国的企业性格和企业文化里。
只有潘石屹自己才最清楚,他创立的红石以及后来的SOHO中国,发展到今天是多么不容易。他积累的财富虽然日益巨大,但他多次对笔者说:“我从不拖欠施工企业的工钱,也从来不偷税漏税。”这也就是为什么每年中国地产纳税榜公布后,潘石屹总是要以其惯有的作秀姿态张扬一番。
潘石屹是靠自己双手打拼出来的民营地产商。他同样有着许多民营企业家所共有的敏感脆弱、谨小慎微的心态。每一次被社会舆论解读为“打压”的政策调控,总是令老潘诚惶诚恐。有一次,笔者告诉潘石屹,据说有关部门要抓一批坏的地产商典型,作为整顿房地产市场秩序的代表,老潘听了,连连问:是真的吗?是真的吗?而每一个市场化、法制化政策的出台,老潘总是会迫不及待地表态赞成。
谨慎、保守,曾让潘石屹付出了代价。
在2004年初的一次采访中,老潘向笔者承认,他的SOHO中国在2002年下半年至2003年错失了很好的市场机会,“因为我太相信政府的政策(执行力),”潘石屹说。他说这话的背景,与2002年国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令)和北京市政府贯彻执行11号令的33号文件有关。2002年5月9日颁布的11号令明确规定,自2002年7月1日起,停止协议出让经营性项目土地,而一律实行招标、挂牌、拍卖。11号令公布的那一天,笔者正在外地出差,潘石屹在电话中兴奋地说,“革命,这绝对是一次前所未有的土地革命!!www.163164.com
很显然,潘石屹们认为,从此以后,无论是国有企业还是民营企业,无论有无政府资源,大家都必须通过公开市场来竞买土地,从土地的获得方式来看,这无异于一场革命。
2002年下半年至2003年,潘石屹一直在等待市场公开出让土地,而未敢去寻求协议土地,“因为那是非法的”。但潘石屹和他的SOHO中国一起失望了。2002年下半年以来,“土地革命”遭到利益集团坚决而有效的抵抗。仅7月至10月,北京就有8800多万平方米土地被圈走。2003年,全国查处了16.8万起土地违法案例,北京98%以上的土地仍是通过协议方式出让。
“要是那时(2002、2003年)就拿地做项目,到2004年差不多可以收尾了”,潘石屹后来说。
潘石屹观望的代价,是他丧失了一次市场良机。2003年,“非典”之后,北京商品房销售形势一片高涨,并且延续至今。为此,老潘屡次被公司同事指为“太保守”。
潘石屹其时的谨慎与保守,与他内心对北京地产市场的担忧有很大关系。经过1999-2001年的高速增长后,北京市场是否有足够的需求支撑其日益增加的庞大供应量?老潘心存疑虑。他认为,管理层必然要对房地产市场进行强力调控。如果调控到来,SOHO中国拿地的话,岂不是撞在了枪口上?
我们现在都知道,潘石屹那时是判断错了。北京房价一直在迅猛上涨,而且似有越调控上涨越疯狂之势。但2002-2003年的潘石屹,仍然满足于一个项目一个项目地做,不追求规模。
“独特的商业模式!www.163164.com
除了遥远的博鳌蓝色海岸,在北京,潘石屹做的每个项目销售都很火爆,为什么他要坚持一个项目一个项目地做,而不愿意多拿几块地
,几个项目同时做?
究其实,还是谨慎、保守的性格,使得潘石屹非常看重现金流。张欣对笔者说,“潘石屹投资非常非常保守,有20元恨不得只投10元。这可能与他在海南的经历有关。亲眼看到有人迅速地上去了,有人又飞速地下来了。我有时也觉得他投资太保守了,其实也有一些机会可以做的。但潘石屹的这种理念有一个很大好处,就是我们的资金流非常健康,从来不负债。!www.163164.com
2006年底以前,老潘曾经几次对笔者说,“我们没有欠银行一分钱。”如果此言属实,这是一件很奇怪的事。因为开发企业普遍的做法是,获得一幅土地的使用权后,很快就会把土地拿到银行去抵押贷款,再做下一步的开发。同时,将在建物业用于抵押贷款,也是开发商的通行做法。但事实正是如此,老潘长期不肯借银行的钱,宁愿用自有资金来滚动开发。2004年,潘石屹从任志强手里购买尚都二期(即现在的SOHO尚都),近10亿元,用的全是自己的真金白银。随后,潘石屹获得的光华路SOHO、建外SOHO项目,按照他的说法,均未向银行贷款。
多年来,潘石屹谨慎、保守的性格,对SOHO中国获取土地项目的影响是:仅凭自有资金,拿到的土地当然十分有限(也十分精良)。也就是说,老潘其实是不得不坚持一个项目一个项目地做。
但是,潘石屹不贷款的一贯做法,在竞得三里屯项目时,被放弃了。2007年3月,老潘以35亿元竞得规划建筑面积近47万平方米的三里屯项目(名为三里屯SOHO),首次向银行贷款20亿元。因为,这个时候,SOHO中国继2002年上市悬置后,决定再度准备上市。
SOHO中国为什么要上市?潘石屹说,有些公司2004年的时候,跟我们差不多,但上市以后近两年的规模突然扩大了几倍。我们再不上市,市场份额都要被它们抢走了。笔者相信,富力地产就是其中对老潘刺激最大的地产企业,保利地产则是另一家。众所周知的现象是,2006年底以来,土地出让几乎成了上市地产公司的竞技场,各地不断刷新纪录的“地王”被上市公司悉数揽入怀中。所以,老潘还是要上市,虽然2004年初他还跟笔者说“我没有想到要把公司规模做大”。残酷的事实在催赶着潘氏夫妇。
不过,即使潘石屹能够将前门地区的33幅土地全部拿下,SOHO中国的土地储备规划建筑面积也只有区区124万平方米,在香港上市的内地地产商中,恐怕是数量最少的。土地储备量最多的碧桂园,规划建筑面积达5000万平方米。
潘石屹的解释是,SOHO中国不是以土地储备取胜,而是以独特的商业模式取胜。什么样的商业模式?老潘在许多场合有过阐释。笔者的总结是,专注于在城市核心区拿地,产品创新,营销创新,机制创新。
“SOHO中国是不可复制的,”潘石屹说,“谁能复制我们干干净净的财务、税务和经营,能复制我们的末位淘汰制,复制我们产品的不断创新吗?恐怕哪一个别人都学不好。!www.163164.com
原本,潘石屹的性格限制了SOHO中国的拿地数量及其持续扩张能力。但是,由于SOHO中国的上市,这一切将被强大的资本改变。SOHO中国成为一个公众公司,而不仅仅是潘石屹张欣夫妇的家族企业。潘石屹和SOHO中国将不得不按照资本的游戏规则行事。
或许这些都不是秘密。对于潘石屹,透明度是被放大的。

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