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钱与地的双重焦虑


老潘一直坚持做“小本买卖”,采取开发一个、卖掉一个的办法转战在北京国贸附近的CBD地区,但他突然发现自己“掉队”了
特约记者 
叶枫  发自北京
在“老大哥”任志强还在一波三折地争取借壳上市时,被任志强称为“小潘”的潘石屹已在香港完成了SOHO中国公司的IPO。
留意潘石屹言行的人发现,几乎就在一年前,老潘还信誓旦旦地表示:一定不上市。
是什么扭转了潘石屹的想法?他是如何改变自己一贯坚持的商业模式并一步步向资本市场靠拢的?这个不断妥协的过程,是迫于资本的魔力还是求生存使然?
小本买卖与快速扩张
“应该让你们公司去上市,到国外看看。”2001年的一个冬天,SOHO中国公司的一个英国小股东安德鲁来北京视察,和潘石屹、张欣夫妇一起爬长城时突然提起的一句话,开启了潘石屹和SOHO中国长达6年的上市之路。
张欣原本在华尔街做了多年的投行生意,安德鲁的一席话叫她想起了老东家高盛。通过联系,高盛完全同意做soho中国的上市安排人,由此,潘石屹和张欣夫妇开始了赴美国上市的筹备。
夫妇俩接受了高盛的建议:让SOHO中国采取美国和中国香港同步上市的办法。就在SOHO中国拿到了证监会等一切管理部门放行的“路条”后,美国发生了连串影响soho中国招股的事件,先是“安然事件”,后是布什政府准备发起伊拉克战争。
受系列不利消息影响, SOHO中国遇到了定价难题。
一场接一场的谈判,券商只肯给出10倍以下的市盈。老潘不肯将自己辛辛苦苦创建的SOHO中国低价卖掉。
“让他们也不用坐着飞机来回跑了,低于10倍市盈就不要来谈了,”老潘已经没了上市准备之初的兴趣。
而在SOHO中国内部分工上,老潘负责制定公司经营战略,张欣负责对外投资。因此老潘的想法很大程度上决定了SOHO中国公司的发展势头。
老潘怀揣着从建外SOHO销售中赚的近60亿元,认为上市对SOHO中国发展无关紧要。他一直不认同房地产公司过度扩张规模和圈地,因此对SOHO中国能凭借自有资金和银行贷款一块地一块地深耕开发的战略颇为得意。
2003年前后,面对一轮轮的房地产公司上市风潮。老潘不屑地在公司内部说:让它们去上市吧,我们就做这个小本买卖挺好的。
其实老潘不想让SOHO中国上市还有别的考虑:一旦上市之后SOHO中国将成为一家公众公司,所有财务数据都会曝光,在当时的行业背景下,这样的做法无疑是自亮底牌,而且也可能给自己带来不必要的麻烦。进一步说,甚至业务发展和项目利润上也都受掣肘。
尽管暂时打消了上市的念头,老潘在2003年到2006年见证了一家又一家房地产公司以“鲤鱼跳龙门”的速度成长,还是很让他眼红:2003年时年开发量和业务规模跟SOHO中国差不多的万科企业,在2006年时已壮大到销售额过千亿的地产企业龙头,而这一切正是得益于上市。所以,老潘也多次徘徊犹豫于是否上市。
到2006年时,连一向与老潘并肩左右的地产“老大哥”任志强也开始筹备华远地产借壳上市的事情了。
“我很快就要退休了,我想在退休之前看到华远上市!”任志强在一次北京地产业内论坛上终于道出了埋藏心头多年的遗憾。
受此情景触动,老潘意识到,SOHO中国真的“掉队”了!www.164.com
土地饥渴危及生存
老潘最终下定决心在2007年重启上市的另一主要原因是土地。
相比2004年的地价,SOHO中国的大本营北京的地价已经翻了3倍。靠SOHO中国3年前卖“建外SOHO”等项目赚的钱来买地,“不仅买不起,也买不到”。
2007年9月,在新浪房地产频道组织的一次论坛上,老潘在彻底戏谑了一番高价圈地的同行后,终于道出了心中的遗憾:如果我不卖“建外SOHO”,现在光那块地价都比当时卖整个项目的钱还多!www.164.com
为什么不自己持有?
一直号称深耕商业地产的SOHO中国何尝不知道自持物业的前景?问题是SOHO中国一直没有资金支撑自持物业。
一般来说,自持物业不仅需要前期投入十几个亿将整个项目包下来,还要至少承受3年的项目培育期,诸如“SOHO尚都”这样体量的商业地产项目,每年至少要赔几千万来培育项目。
受困于资金问题,SOHO中国只能采取开发一个、卖掉一个的办法转战在北京国贸附近的CBD地区。
而一家刚在国贸地区成功开发了一个商业项目的开发企业老总对记者表示,老潘喜欢做概念,每次把项目的商铺价格炒得很高,卖得很贵,最终使商户承担前期客户稀少、生意冷清的后果。
2007年8月,北京“SOHO尚都”项目发生众多商户集体找SOHO中国闹事的事件就是因为商户入驻后生意惨淡。
事发后,老潘在其博客上写道:“尚都还是个刚出生的孩子,需要大家呵护。!www.163164.com
一方面是开发完的项目问题不断,另一方面是后续开发项目面临无地可开。比如说,“SOHO尚都”项目系老潘以“鸡蛋换粮票”的方式从任志强手中获得,后面“光华路SOHO”和“SOHO现代城”等项目也多是采取收购而来。
而在老潘以13亿的价格从首创手中接过“光华路SOHO”之前,SOHO中国已经无地可开。
土地的问题,其实老潘早有注意。
自2004年“8.31”大限之后,北京土地一律采取招拍挂出让,由此北京地价开始缓慢上升。
老潘当时认为北京地价存在“水分”,地价肯定会下降,因此SOHO中国开始并不积极去拿地。
2005年底,SOHO中国的团队一度陷入了“无米下炊”的地步。因为没项目可以做,老潘只好带着SOHO中国的团队帮昔日老友阳光100置业的易小迪去烟台卖项目。
那段时间不长,但SOHO中国的销售管理团队沦为了阳光100的打工者,这足以叫老潘和SOHO中国的团队深刻体会寄人篱下之痛。
之后,老潘开始了激进的拿地动作。
“广渠路32号地”、“摩根中心土地”等一系列土地出让活动上,都可以见到老潘的身影。
但是保守的老潘总在报价上输于对方一筹。“广渠路32号地”的出让上,老潘因为报价过低,根本没来得及举牌。而在“摩根中心”地块出让上,对手报价比老潘足足多出3亿。
老潘总结拿地失败的原因,似乎只有一条:报价低。
而从这一条中,又可以得出SOHO中国一再拿地失败的逻辑:报价低——缺钱——没上市。
6年之后,上市问题再度成为老潘心头的犹豫。
资本的诱惑
老潘决定重启上市,除了因为SOHO中国缺钱缺地和眼红别的企业上市后快速成长外,还有一个重要原因:中国概念在国际资本市场上受热捧。
碧桂园地产在香港上市募集资金上千亿,获得近30倍的市盈。这让老潘和张欣看到了重启SOHO中国上市的美好前景。
但是再度向资本市场询价的结果却让老潘大跌眼镜,于是今年3月份刚刚重启的SOHO中国上市动作又被紧急叫停。
据知情人士说,是因为老潘和资本市场发生了矛盾,保荐机构给出的定价仍然太低。
据投资机构介绍,因为SOHO中国土地储备很少,而香港资本市场很看重房地产上市公司的土地储备。
老潘生气地在背后说:香港的资本市场投资者不识货!但是这次老潘并没有再度放弃上市。
老潘想到了前门大街。
据老潘在上市庆功会上透露的信息,2005年时崇文区政府就前门大街改造项目跟SOHO中国谈过,但是SOHO中国并没有太大的兴趣。
这次因为缺乏土地而被资本市场低估,老潘想到了和崇文区政府重新合作。
在极度保密的情况下,SOHO中国与前门大街改造项目公司天街置业达成了协议:SOHO中国以股权收购方式成为天街置业大股东,在前门大街项目拆迁完毕后,SOHO中国收购全部天街公司股权,成为唯一开发前门大街的公司。
8月份,老潘出席了前门大街的招商仪式。随后,SOHO中国迅速重启上市动作,在修改后的招股说明书中人们发现,大部分上市募集资金投向都是前门大街项目改造工程。
尽管如此,前门大街项目投入在100亿以上,对老潘和SOHO中国仍是个不小的考验。
老潘在10月份举办的SOHO中国上市庆祝会上高兴地表示,这次上市至少拿来了200亿。
与此同时,记者获得消息,想卖地给老潘的人已经在SOHO中国门前排起了长队,最多的时候,老潘一天要见7、8个。

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