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被寄予厚望的建设部官员


当一个政策失灵之后,我们总以为下一项政策将扭转乾坤,当一个英雄让我们失望后,我们期盼出现另一个英雄创造奇迹
叶檀
一个官员的就任引起公众极大的关注,只能说明官员所处的行业是社会热点行业,且矛盾丛生,不易解决。房地产调控市场就是如此,这个行业集中了如此之多的社会矛盾、经济矛盾与各方情绪,并且在各个阶层、各个不同群体的人之间进行了大规模的财富重新分配,划出鸿沟。
房地产宏观调控未见成效,处在浪尖之上的建设部日子不会好过。让我们用倒推法,从8月23日新华社发布履新消息的建设部党组书记、副部长姜伟新开始说起。
姜伟新 房价下降新的期待对象
这位以前发改委副主任调任建设部第一副部长,就立刻面临民意的期待。他会为高烧的房价带来什么变化吗?那得看国务院新近出台的24号文在住房保障方面的执行力度究竟如何。
虽然公众已经进入口水疲劳期,但政府内部以堵为主的房地产宏观调控政策仍在进行调整,最突出的标志是出台24号文,该文件强调了保障性住房,至此,中国房地产的四个阶梯廉租房、经济适用房、限价房、商品房已经齐备,在经历了将近十年的轮回之后,24号文与1998年的保障中低收入阶层的23号文找到了精神上的血脉契合之处。
8月30日,建设部副部长齐骥在国务院新闻发布会上证实,中央已批准建设部新成立住房保障与公积金监管司,这可以证明住房保障的重要性提到了前所未有的社会和谐的高度。
在这一背景下,出身于发改委对于宏观调控谙熟的姜伟新调任建设部党组书记兼第一副部长,显然被寄予了厚望。
现在就对姜在房地产调控方面将有的作为进行判断是不严肃的,我们能够知道的,只是他在以前任职期间行事果断、在作为牵头人之一清查地方政府超标准建办公楼时力主信息公开、对房地产行业尤其是节能建筑较为内行,带领中央各相关部委的检查团赴深圳检查上半年高到让人吃惊的房价。
既然他能压缩企业的固定资产投资,为什么不能压缩房地产投资呢?也许,困难之处在于,压缩房地产几乎可以肯定会抬高房价。除非房价急挫让大多数人对投资房地产彻底丧失兴趣,导致房地产投资自然降温,否则,我们只能静等房价的下一轮上涨。
房地产改革现在需要的是最大的决心,在土地等方面进行允许农村宅基地使用权流转的根本性改革,提高房贷首付额的比例等仍然延用压抑需求的传统方式,只能是隔靴搔痒,除了减少银行的风险之外,对于降低房价不会有任何用处。
24号文埋下的最大定时炸弹就是在保障性住房未覆盖多数低收入群体之前,商品房市场开始狂涨,此时政府究竟是让市场的归市场,而后以税收手段将商品房收益部分用于廉租房?还是在建立廉租房的同时两处作战,抑制商品房的价格?
这位建设部的新晋第一副部长面对的敌人包括:保障性住房狭窄的融资渠道,以往在经济适用房分配过程中的令人厌恶的寻租泛滥,地方政府拍卖天价地的热情,以及由高地价而倒逼出高房价的房地产产业链。但更难的难题显然是建设部如何在房地产开发商、地方政府与中低收入阶层购房者之间取得平衡,以洗刷建设部与开方商穿一条裤子的难堪指责。
他们必须证明,做出某一决策,如对于90平米是套内面积还是建设面积的定义,是秉承专业素质与主管机构的社会责任感而来,而不是因为受到了开发商的游说。
汪光焘 斥责还是保护地产商?
建设部部长汪光焘2003年上任之后,房价大多数时间在火箭般蹿升。面对这一形势,这位部长的话左右游移,令人费解。作为建设部的主政者,他要维护建设部的地位;作为重要部门的政府官员,他必须无条件接受房地产宏观调控政策。
在房地产宏观调控之后,汪光焘对于房地产商的斥责不算少。他在2005年令人印象深刻的名言就是针对开发商的:调控政策实施以来,也有一些不负责任的开发企业负责人制造了不当舆论,不负责任地散布房地产冬天等言论,甚至公开曲解中央调控政策,借助个别媒体误导消费者。
依此说来,房地产仍然是支柱产业,调控政策不会带来房地产冬天。与任志强这些房地产大炮相比,这些话倒着实有些先见之明。另外,汪光焘还直斥房地产市场官商勾结、权钱交易的情况相当严重。
随着房价成为中低阶层生活中的噩梦,房地产是否属于支柱产业,此后渐渐语焉不详,主流意见变成房地产不该成为中国经济的支柱产业,所以对于房地产是中国拉动经济最力的行业这一事实本身,也就避讳起来。
2005年8月15日,央行发布《2004中国房地产金融报告》,建议“取消现行房屋预售制度,改期房销售为现房销售”。根据制订与拥护者的立场,人们又一次自动分成两派,多数民众支持,开发商等反对。这些反对未必无理,如果取消期房销售,在融资渠道不畅通资本市场持续低迷的情况下,其实是对所有开发商进行集体惩罚。
就在10天之后,建设部新闻发言人明确指出,商品房预售制度是《城市房地产管理法》确立的一项制度。这一制度与我国国情是适应的,目前还不能取消。这一表态尽管符合事实,却把自己放到了紧缩政策派的对立面。
此前的2003年6月5日,央行发布121号文,要求严格审批空置量大、负债率高的房地产企业,这一政策有损银行的赢利机会,会遭到银行内部的抵制,就像我们现在所看到的一样。两个多月后的8月12日,国务院发布18号文,其中第14条规定:对符合条件的房地产开发企业和房地产项目,要继续加大信贷支持力度。这个建设部主要参与的文件,引入了大量房地产商人的意志。
最受争议的是国八条中“凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”。连这种办法都上阵,说明从技术角度而言,有关方面对于调整房地产消费结构确实无计可施。
建设部随后的表现显示出被挟持的一面。先是建设部房地产业司司长沈建忠表示,套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米,也就是说90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积。又表示,70%的比例是一个地区的总量概念,即各地区90平方米的中小户型在开发建设面积总量上必须达到70%要求,具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的户型占多少,要看各地区的实施细则。这就打开了房地产的广阔空间,让愤愤不平的房地产商找到了些许安慰。更离奇的是,建设部网站宣布《关于征求90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)意见的函》不到24小时便予以废止,舆论大哗,显然建设部的做法已经引起了愤怒,人们猜测,是什么样的动力让汪光焘顶风而上?
是专业意见,还是主管单位被利益挟持的昧心之语;是对于守法商人应有的保护,还是不顾大局担当房地产跑马圈地的赞许者,这些疑问也许会伴随现在的所有建设部高官。作为政府中对房地产最专业的一个群体,他们对房地产有自己的意见,作为跟房地产商人最接近的部门之一,他们必须经受诚信方面的严格考验。很清楚的一点是,随着宏观调控的深入,房地产业高调者越来越少,两年前理直气壮声援房地产行业的人,虽然现在房价高企证明了他们的正确性,却因为同时印证了中国经济的巨大风险,而显得不合时宜。
陈淮 开发商的代言人?
陈淮是建设部的人,但他是研究人员,政策研究中心主任,性喜放言,因此名言四处传播。
2004年,他反对地产泡沫论,与谢国忠等人激辩,当时谢预言泡沫数月内将破,事实证明,预言家确实是个毁人的行当。陈淮课题组发表《怎样认识当前房地产市场形势》一文,认为中国房地产泡沫论危言耸听,房地产金融危机在可控范围内。
2005年3月,在“奥运与北京发展高峰论坛”上,陈淮提出“房价上涨不到7%,投资房产还不如投资国库券”。陈淮提醒消费者,“别把买房当存款”。他认为,以现在的利率水平,房价每年不涨7%,买房人实际是吃亏的,还不如去买国库券更能保值,因为一年的物业费、取暖费等成本在1.5%左右,此外交易税收在1.5%左右,如果再算上未来可能征收的税收等相关成本,7%都不止。房价每年涨7%是不可能的,老百姓一定要注意购房持有成本的风险。
这位房地产专家与宏观经济论者对于数据的选择显然过于保守,如果投资者信其言,结果就是吃大亏。
毫不意外,随着房地产市场中心议题的切换,近两年陈淮对于宏观调控与住房保障举措极表赞成,反对资源向富人手里聚集,大力主张收取物业税。
房地产市场一直作为工具,在1998年经济紧缩时以各种贷款优惠等使其拉动消费,当经济过热时成为过街之鼠,究其实,房地产行业何辜,政策的左右摇摆使我们到现在为止,没有建立起阶梯消费,也没有建立各种融资渠道,而任由投资房产现象四处蔓延之后,以高价土地或税收的方法收割。
不论是汪光焘、姜伟新、还是陈淮,或被寄予厚望,或成民意之敌,但作为体制内的专业人士,他们仍在共同制订住房保障的配套政策。当一个政策失灵之后,我们总以为下一项政策将扭转乾坤,当一个英雄让我们失望,我们期盼出现另一个英雄创造奇迹。但这样的英雄或者只是个梦想,一时的英雄往往是实现政策目标如拉动内需的工具。当以往的经验教训、对消费者与生产者的尊重、对产权的法律界定,这些因素叠加在一起时,房地产市场才有可能形成正向合力。

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